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2025 양도소득세

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매물 정보 입력

자산 유형 선택 안내

양도하는 자산의 유형에 따라 세율과 공제 혜택이 크게 달라집니다.

  • 주택: 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(최대 80%) 적용 가능
  • 분양권/입주권: 2021.6.1. 이후 취득분 1년미만 70%, 1년이상 60% 세율
  • 농지: 8년 자경농지 100% 감면, 대토 감면 등 특례
  • 비사업용토지: 기본세율 +10% 중과 적용
⚠️ 오피스텔은 실제 용도(주거/업무)에 따라 세금이 다릅니다. 전입신고 여부로 판단합니다.

거래 일자 입력 안내

  • 취득일: 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날 (상속: 상속개시일, 증여: 증여받은 날)
  • 양도일: 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날

보유기간은 취득일~양도일로 계산되며, 장기보유특별공제와 세율에 영향을 줍니다.

✅ 2년 이상 보유 시 기본세율 적용, 1년 미만 보유 시 50% 중과(주택 외 40%)
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거래 금액 입력 안내

  • 취득가액: 매매계약서상 실제 매수 금액 (상속·증여: 상속세/증여세 신고 시 평가액)
  • 양도가액: 매매계약서상 실제 매도 금액
  • 필요경비: 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 인테리어 비용, 양도 중개보수 등
✅ 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
필요경비가 클수록 양도차익이 줄어들어 세금이 감소합니다.
⚠️ 1세대1주택 비과세(12억 초과분 과세)에서 양도가액 12억 초과 시 초과분만 과세됩니다.

* 공동소유 시 본인 지분만 계산됩니다

보유 지분율 안내

공동소유 부동산의 경우 본인 지분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.

  • 단독 소유: 100% 지분으로 전액 과세
  • 부부 공동: 각자 50%씩 별도 신고·납부 (기본공제 각 250만원씩 적용)
  • 기타 공동: 등기부등본상 지분율에 따라 계산
✅ 부부 공동명의 시 각자 기본공제가 적용되어 세금이 절감될 수 있습니다.

취득원인 선택 안내

취득원인에 따라 취득가액 산정 방법과 보유기간 계산이 달라집니다.

  • 매매 취득: 실거래가(계약서상 금액)가 취득가액
  • 상속 취득: 상속개시일(사망일)의 시가 또는 기준시가. 피상속인 보유기간 합산 가능
  • 증여 취득: 증여일의 시가 또는 기준시가. 증여일부터 새로 보유기간 계산
  • 자가건설: 건축비용 + 토지 취득가액이 취득가액
  • 공익수용: 수용 시 10~40% 세액감면 특례 적용 가능
⚠️ 상속·증여 시 피상속인/증여자의 취득가액이 아닌 상속·증여 당시 평가액을 입력하세요.

⚠️ 아래 항목들을 확인하고 해당 여부를 선택해주세요. 해당사항 없으면 '해당없음'을 선택하세요.

특별 양도 사유 안내

  • 수용: 공익사업(도로, 철도 등)으로 수용 시 보상 방법에 따라 10~40% 감면
  • 출국: 세대전원 해외이주로 2년 내 양도 시 1세대1주택 비과세 특례
  • 이사: 취학·근무상 형편으로 1년 이상 거주 후 양도 시 비과세 특례
  • 문화재 주택: 국가등록문화재로 등록된 주택 양도 시 비과세

세액감면 유형별 안내

  • 8년 자경농지: 100% 감면, 연 1억원 한도 (5년간 2억원)
  • 농지 대토: 경작 농지를 다른 농지로 대체 취득 시 감면
  • 공익수용 현금: 10% 감면
  • 공익수용 3년 채권: 15% 감면
  • 공익수용 5년 채권: 40% 감면
  • 8년 장기임대: 50% 감면 (등록임대사업자)
  • 10년 장기임대: 70% 감면 (등록임대사업자)
⚠️ 장기임대주택 감면은 임대사업자등록 요건 충족 필요

* 미등기 양도 시 70% 단일세율 적용

등기 여부 안내

미등기 상태로 부동산을 양도하면 매우 불리한 세율이 적용됩니다.

  • 등기 완료: 일반 세율(기본세율 6~45%) 적용
  • 미등기 양도: 70% 단일세율 적용 (장특공제 배제)
⚠️ 미등기 전매는 70% 중과세율 + 가산세 적용으로 세금이 크게 늘어납니다.

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양도소득세 계산 흐름

  1. 양도가액 결정 - 실제 거래가액 기준
  2. 취득가액 결정 - 실제 취득가액 기준
  3. 필요경비 계산 - 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등
  4. 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
  5. 장기보유특별공제 - 보유 기간에 따라 적용
  6. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
  7. 양도소득 기본공제 - 연간 250만원
  8. 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제
  9. 세율 적용 - 과세표준에 따라 해당 세율
  10. 세액 계산 = 과세표준 × 세율

자산 종류별 고려사항

🏠 주택 🌳 토지 🏢 건물
공통 확인사항
  • 취득일, 양도일
  • 실제 양도가액/취득가액
  • 필요경비 (중개수수료 등)
  • 보유 기간
  • 취득일, 양도일
  • 실제 양도가액/취득가액
  • 필요경비 (중개수수료 등)
  • 보유 기간
  • 취득일, 양도일
  • 실제 양도가액/취득가액
  • 필요경비 (중개수수료 등)
  • 보유 기간
주요 체크포인트
  • 1세대 1주택 비과세 요건 확인
  • 고가주택 여부 (12억 초과)
  • 거주 기간 요건
  • 임대주택 특례 적용
  • 공동주택/개별주택 가격
  • 지목 확인 (토지대장)
  • 비사업용 토지 해당 여부
  • 농지: 농지취득자격증명
  • 8년 자경농지 감면
  • 재촌, 자경 여부
  • 용도 확인 (건축물대장)
  • 사업용: 감가상각 반영
  • 상가: 부가가치세 신고
  • 주거용/상업용/업무용
유형별 세부사항
  • 아파트/빌라: 전용면적 확인
  • 단독주택: 개별주택가격
  • 다가구: 1주택 판단 주의
  • 임야: 지목 변환 이력
  • 농지: 경작 이력 증빙
  • 대지: 이용계획 확인
  • 상가: 임대수입 신고
  • 사무실: 감가상각비
  • 공장: 사업용 여부
⚠️ 추가 고려사항
  • 세법 개정: 양도 시점 기준 해당 연도의 세법 확인 필수
  • 세무 전문가 상담: 복잡한 양도소득세 계산은 전문가 상담 권장

💡 입력 필드를 클릭하면 해당 항목의 상세 설명이 표시됩니다

계산 결과

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